“수도권 부동산 대출규제, 누구를 위한 칼날인가?”

“수도권 부동산 대출규제, 누구를 위한 칼날인가?”
2025년 6월 부동산 대출규제 칼럼

정부는 왜 강력한 규제 카드를 꺼냈나

2025년 6월, 꿈틀거리는 수도권 집값에 대응하기 위해 정부가 다시 한번 부동산 시장에 칼을 빼 들었습니다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 설정하고, 다주택자의 신규 대출을 원천 봉쇄하는 것이 골자입니다.

이번 규제는 과거의 대책들과 궤를 같이하지만, 그 강도만큼은 전례를 찾아보기 힘듭니다. 실거주 의무 강화부터 생애 최초 대출 한도 축소, 심지어 신용대출까지 조이는 등 '빚내서 집 사라'던 시대의 종언을 고하는 듯한 매서운 조치들이 포함되었습니다.

규제의 목표와 예상되는 단기적 효과

정책의 일차적 목표는 명확합니다. 과열된 투기 심리를 억제하고, 시한폭탄과도 같은 가계부채의 뇌관을 선제적으로 제거하겠다는 것입니다.

서울 아파트 중위가격이 10억을 훌쩍 넘는 현 상황에서 6억 원이라는 대출 한도는 시장에 강력한 급브레이크를 거는 것과 같습니다. 단기적으로 거래 절벽이 나타나고, 가파른 집값 상승세가 한풀 꺾이는 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

높아진 문턱, 꿈이 멀어지는 실수요자

하지만 이 강력한 규제의 칼날은 정작 가장 보호받아야 할 이들을 향하기도 합니다. 대출의 문이 닫히면 가장 먼저 멈춰 서는 것은 바로 실거주 목적 구매자들의 '내 집 마련' 계획입니다.

특히 청년과 신혼부부, 그리고 중저가 주택을 목표로 하는 서민층은 대출 한도와 소득 요건이라는 이중 장벽에 부딪힙니다. 정책 금융 상품의 한도마저 줄어들면서, 이들의 주거 사다리는 더욱 위태로워졌습니다. 투기 세력을 잡으려다 선량한 피해자를 만드는 형국이라는 비판이 나오는 이유입니다.

전세 시장의 불안과 월세화 가속

규제의 여파는 임대차 시장으로 번지고 있습니다. 매매 시장의 문턱을 넘지 못한 수요는 자연스레 전세 시장으로 밀려들게 됩니다. 이는 전세 품귀 현상으로 이어질 수 있으며, 전세대출 보증비율 축소는 월세화를 더욱 부추깁니다.

결국 ‘현금 부자’는 자산을 더욱 불리고, 대출에 의존해야 하는 서민은 주거비 부담이 가중되는 시장의 이중 구조가 심화될 수밖에 없습니다.

정책의 실효성, 긍정적 측면은 없는가?

물론 긍정적인 측면도 있습니다. 단기적으로는 투기적 수요를 차단하고 금융 시스템의 안정성을 확보하는 데 기여할 수 있습니다. 갭투자와 같은 투기성 매입이 줄어들어 시장의 건전성을 높이는 효과도 기대할 수 있습니다.

다만, 이러한 효과가 지속 가능한 안정으로 이어질지는 여전히 의문입니다. 규제의 약효가 3~6개월에 그치는 ‘반짝 효과’에 머물 수 있다는 지적이 많습니다. 근본적인 공급 확대나 세제 개편 없이는 장기적인 집값 안정을 담보하기 어렵습니다.

비판의 목소리와 남겨진 숙제

비판적 시각 역시 만만치 않습니다. 실수요자에 대한 역차별 논란, 전월세 시장 불안 가중, 자산 양극화 심화 등 부작용에 대한 우려가 큽니다.

정책의 칼날이 투기 세력의 급소만을 정교하게 노리지 못하고, 시장 전체를 베어버리는 결과를 낳을 수 있다는 것입니다.

결론

결론적으로 이번 대출 규제는 시장 과열에 대응하기 위한 강력한 응급조치입니다. 단기적인 냉각 효과는 분명히 있겠지만, 그 이면에는 더욱 견고해진 내 집 마련의 장벽과 불안정성이 커진 임대차 시장, 그리고 ‘현금만이 왕’인 양극화의 심화라는 그림자가 드리워져 있습니다.

단기적 성과에 취하기보다, 이 정책이 남길 장기적인 부작용을 면밀히 검토하고 보완책을 마련해야 할 시점입니다.

 

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